4月上旬GTA房价升5% 905区镇屋领涨

华英美加

就按你的算法和数据，房贷90%292，500， 10%29250首付（投资款），22年还贷，10年共还贷款本金11万，别忘了，你还的本金就是你的利润，利润不等于cashflow,  10年中每月补贴税和管理费400， 十年一共补贴进去5万， 11万-5万=6万，再除以投资款29250首付， 收益率=200%，（注意以上全部使用你提供的数据， 排除涨跌因素）， 总收益减少了，但投资款也减少了，分子和分母的关系， 如果把10年中全部补贴的钱也算为投资，收益率=6万/（29250+五万）=80%， 还是接近100%， 无论你怎么变更参数，结果几乎与我以前的帖，20%首付的完全一致， 事实上，你再增加（或减少）首付， 收益率应该没什么太大差别。

这个我要补充一下，10%的首期我相当不推荐，尽管可以最大限度省税， 甚至收益最大化，你的首期尽量要确保你每月的现金流不为负数， 或者你手中应持有等量的货币，否则会比较危险
Essogas 发表于 2012-4-19 23:56

我也是出租过房之人。出租房是有些利润，但是没有某些人所说的那么大。同时也有不少的教训。也许我就不是搞房产投资的料，所以现在不出租了，全部自住。少一份烦恼，多一份安心。

华英美加

你是分租还是整套出租？是HOUSE还是CONDO？

    分租必有烦恼

    HOUSE就怕弄坏房

    CONDO省心些
Essogas 发表于 2012-4-20 00:51

在Scarborough的House, 头几年是分租但烦恼不少，后来在North York买房后就全租了，但是房子破坏相当厉害。


嗨，都是同胞，有些话还真不好说。

华英美加

要着陆， 也得着在60万的均衡点上，否者市场力量不平衡啊， 早着呢。
无忧了 发表于 2012-4-20 01:01

你说的60万是GTA的还是加拿大的？

这一点，我倒是希望悠着点。要不涨的快，跌的惨。

华英美加

GTA呀
现在不悠着点都难啊，银行不给贷款了。
不过市场力量还在，利润空间还有， 涨到位是迟早的事。
无忧了 发表于 2012-4-20 01:08

就看今后一两年啦。

华英美加

没事儿，土地还在呢
一堆老建筑材料值不了几个钱，让他们作去， 不信他们比地震还厉害。
无忧了 发表于 2012-4-20 01:13

现在不租啦，地震肯定是没啦。

华英美加

能搞到钱的都是好学生，学来学去，谈的不都是钱嘛
看来学过的还是不一样，至少在大方向把握上不会犯低级错误哈。
无忧了 发表于 2012-4-20 01:05

能搞钱但是不是从房地产投资中来的算不算好学生？

不过，金钱不是万能，但是没钱万万不能。

华英美加

看看美国价廉物美的房子。

8115 Polo Crosse Ave                                    ,                                                                         Sacramento                                    ,                                     CA                                    95829

(上登日期:                                     4/19/2012                                    )

編號                                                  ：                                                   A042795                                                  MLS:12006616   http://www.969house.com/detail.php?id=44236&mybuttontype=2#點擊查看全部圖片[/url]         $399,900         建築年份 1997    房屋類別 獨立屋 建築面積(呎) 2,646 土地面積(呎) 39,291 格局 3房 2 衛浴 中央冷暖 有 車庫 3 泳池 有 社區管理費(HOA) $0 學區 出售種類        銀行屋               狀況              上市中                     http://www.969house.com/detail.php?id=44236&mybuttontype=2[/url]

华英美加

再看看。

364 Adobe Lane                                    ,                                                                         Pomona                                    ,                                     CA                                    91767

(上登日期:                                     4/19/2012                                    )

編號                                                  ：                                                   A042756                                                  MLS:K12049627   http://www.969house.com/detail.php?id=44197&mybuttontype=2#點擊查看全部圖片[/url]         $230,000         建築年份 2004    房屋類別 獨立屋 建築面積(呎) 1,727 土地面積(呎) 122,767 格局 3房 3 衛浴 中央冷暖 有 車庫 2 泳池 無 社區管理費(HOA) $180 學區 出售種類        短售屋               狀況              上市中                     http://www.969house.com/detail.php?id=44197&mybuttontype=2[/url]

华英美加

看周边环境，最高建筑2层。
土地基本不要钱了， 建筑材料按市价打40年的折旧吧， 看看一共多少钱
无忧了 发表于 2012-4-20 01:46

美国土地就是不值钱。还是加拿大的Bungalow最值钱。:smokin:



42 NORTON AVE
Toronto, ON   M2N 4A3
For Sale: $999,000

华英美加

看周边环境，最高建筑2层。
土地基本不要钱了， 建筑材料按市价打40年的折旧吧， 看看一共多少钱
无忧了 发表于 2012-4-20 01:46

老汉，你喜欢的Bungalow在何处？


这样的价格你还出租吗？房租收多少才有利润？



For Sale: $999,000
42 NORTON AVE
Toronto, ON   M2N 4A3

华英美加

回复  华美佳
到LINDSY离多伦多150公里，比这还便宜。
地球的哪一边 发表于 2012-4-20 07:41

LINDSY在何处？有什么产业？

华英美加

见识抢offer的架势了：多伦多房价如飙升前上海


今天见识抢offer的架势了

在大多区列支文山北面的rouge woods, richmond green 学区，房子上周挂出来的，上周六周日open house,今天统一收offer。

房子和地都不算大的三房，装修和房型还不错。挂价70万。

今天晚7点开始，过来好多下offer的，到了7点半后，看样子第一轮报价后，还有8、9辆车的样子，最后过了大概两个小时才完结。

不知道最后价格怎样。附近不大的4房卖出去好几套都80多万了。

今天这个房子抢offer 那么疯狂，等过几天看价格吧。

GTA房价持续飙升的原因

我觉得可能是因为钱不值钱了，社会上资金流动性变大了。

两年前，多伦多一升油才0.8,0.9，现在逼近1.4了，前两天还看个新闻，有人信誓旦旦的说汽油价格很快要再涨一倍。电费也在涨价。以汽油做衡量的话，现在的70万的房价也就相当于两年前的40万了，毕竟两者都属于资源产品。成本都涨价了，房价大跌不太现实。只是平均薪水涨价没有那么快，本地人购房压力增大了。这背后其实是跟薪水没有关系的资本流动。

当然了，如果资金都涌向美国，加拿大的房价会被收敛一点，但加拿大是全球重要的资金避险港湾，资本安全，现在这个世界矛盾热点那么多，欧债继续在埋炸弹，下一个经济增长点现在还不清晰，经济再长时间不好下去，许多战争也不是不可能的事情，加拿大毕竟是少有的几个稳态社会，不只是中国有钱人转钱过来，而是许多发展中国家的有钱人都愿意把钱放在加拿大增加安全感。

当全球经济回升的时候，资本会真正从加拿大撤出一部分，可是那时候，有了本地薪水上升的支撑，加拿大政府也会乐意看到这个情况出现。也就是只有真正全球经济大好的时候，才是加拿大本地人购房的最好时机。

当然了，前提是购房人的薪水增长随度要明显快于加拿大普通人的薪水增长速度，而且选择人口聚集速度一般地区的房源(加拿大除了大多区和温哥华之外的地区，大多区人口聚集速度明显迅速，详细数据看下面的政府报告链接)。 否则，只会觉得热门地点的房子更难买了。

在未来24年内GTA人口增加近50%，达到920万人。这个人口增长速度应该和中国的上海过去的十来年类似。(1990年，上海常住人口1334万;2008年，1858万)。
dasha 发表于 2012-4-20 08:44

欣赏这样理性的分析。

作为有房之人，希望房价能够持续、合理地上涨。但是如果在此过程中人为地掺入过多的泡沫，泡沫破裂之灾难迟早是要到来的。这对大家都不好。

华英美加

花迷你可千万不要买CONDO，CONDO是用来欺骗新移民的，未来空置率非常高，几年后的管理费会使1000加元
地球的哪一边 发表于 2012-4-20 08:06

花迷最近很忙，无暇顾及此处。希望不会去抢Offer。:laugh:

华英美加

"管理费已经达到1400/M"数字很大, 可是均尺之后应该不高吧.
"60～70年新, three-bedrooms的Condo" 有2000尺吗(老公寓很少面积小的吧)? 应该也是水电全包吧(老公寓好像都包吧)? 按每尺算, 应该也是0.7/尺吧.
现在的新公寓不包车位不包电的都要0.5+/尺. 600尺左右的全新公寓连车位不包电管理费要大概$350/M. 按每尺算, 接近0.6/尺.
llca 发表于 2012-4-20 11:53

经你这么一算似乎此房要价合理。不过可能现在也升到80～90万了。没办法，Location不一样。

华英美加

加拿大房市自三月份起已经走进下降的通道，我在欣赏你们的帖子，静等房价下跌。

顺便告知一下“地球哪一边”：不用担心我会买糠抖，最近我什么都不买，至少等到年底你请完客后才考虑买房。
花草迷 发表于 2012-4-20 12:26

你上次说的均价40万，是指Toronto, 还是GTA，还是整个Canada？ 前两者似乎都超过了，后者只差3万左右了。

楼市继续升:多伦多平均房价接近50万大关

2月上旬GTA房价破49万 量价齐升

3三月份加拿大平均房价$369,677