4月上旬GTA房价升5% 905区镇屋领涨

Essogas

GTA房价4月环比已经下跌了,也就是说比2月和3月连续下跌,文章只是提到和去年同比,有炒作嫌疑.不信可以用google去search.
welcoman 发表于 2012-4-18 16:54 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

    又开始信口开河了，3月份GTA均价$501,614， 四月上旬的房屋平均成交价为50.70万元， 明明比上月环比上涨1.1%， 到你这变下降了，又一个不识数的，还“不信可以用google去search”，你会“search"么？
  这个论坛得打假，打谣

Essogas

放价4月环比已经下跌了,也就是说比2月和3月连续下跌,文章只是提到和去年同比,有炒作嫌疑.不信可以用google去search.
welcoman 发表于 2012-4-18 16:53 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

给你个”search"的链结， 好好做做RESEARCH吧


http://www.torontorealestateboard.com/market_news/release_market_updates/news2012/nr_market_watch_0312.htm

Essogas

有眼光，倾向性很重要
沉默不是金 发表于 2012-4-18 23:26 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

跟P虫，拿几个自己瞎编滥造的数据，就这还“有眼光”？

就您这水平，请继续“沉默”吧

Essogas

回复  Essogas


  这个数据等到了5月中旬的时候，就是四月份比三月份低了。
Dalington 发表于 2012-4-19 01:47 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

看来你不仅会造谣，谣言被戳破的时候，你又来预言了

Essogas

回复  playtwodays

你既不是炒家，也不是投资家，你手里积压着很多楼花想出售，在这暗示买CONDO 能赚钱，其实现在买CONDO必赔无疑，不要忽悠中国人了，周围很多人买了楼花不得不最终将CONDO买下，赔钱都让不出去。
地球的哪一边 发表于 2012-4-19 04:57 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

我手里也有楼花，就是Darlington说的“货”，事实上我刚刚又买了一个，可我没想着要出售，我只想建成后出租8-10年，还清一半贷款再考虑出售，我怎么会“必赔无疑”呢？我也不赞成买楼花只为炒，如果你没有长期hold住的能力，就千万别短期炒作， 你“周围很多人买了楼花不得不最终将CONDO买下，赔钱都让不出去”是相当危险的，我想这可能是炒家和投资家的区别

Essogas

突然有个想法， 房子建得很多了，可公寓出租率又奇高，说明很多房在炒家手里
沉默不是金 发表于 2012-4-18 23:23 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

    不是所有的出租房Owner都是炒家，他们很多就是专业投资人，就像first capital realty （http://www.firstcapitalrealty.ca/），买房，买地，出租，合理回报，市场好就出售部分，不好就HOLD住， 个人投资房产业一样。
房产投资总的来说涨跌不大（相对于资本市场），投资回报一般，但抗跌能力也强，这才是它本身应具有的特点，市场早晚也会回归到这一规律上，现在的市场是有些脱离这一规律，但有眼光的投资人应透过乱象看本质。
祝大家都早日有房

Essogas

我也是有房之人。前几年也曾经把房出租，赚点小钱，但也有不少教训。现在我完全自住，不出租了。

如果你不介意的话，是否可能交流一下，你是如何“建成后出租8-10年，还清一半贷款再考虑出售”？
华美佳 发表于 2012-4-19 12:12 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

    我的出租房全是康抖，合同一签，定金收掉，一年回访两次，20年贷款（出租房尽量多贷，为税），目前有康抖五套（全部租出，全部在市区），house两套（未出租， 自住）， 非常简单，不知你还想交流什么？

出租8-10年， 贷款还了1/3到1/2，缺钱就卖， 或看上新的了就卖旧买新，不缺钱就留着

康抖出租比较省心，不象house操心， 但回报低些

Essogas

如果在Downtown，位置好一点新的Two-bedrooms起码50~60万。8-10年你如何收回1/3到1/2的房贷（20～30万，$2000~$2500/M），这些还没有减去你每月应该交的地税、管理费等等。
华美佳 发表于 2012-4-19 19:38 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

给你出道题，贷款40万，2.5%利息，20年Amortization,10年后剩多少本金未还，告诉你答案：$222,281.50，（略小于1/2） 过程你自己算，我就不免费答疑了。

我说的是收回房贷，房贷就是你每月还银行的本金，和“减去你每月应该交的地税、管理费等等”有什么关系？    还银行钱还得先“减去你每月应该交的地税、管理费等等”？ 什么逻辑？

Essogas

可能你我逻辑不同。我租房是要考虑成本和利润，而你只考虑还房贷，而不考虑成本和利润。什么逻辑？
只想知道减去你应该交的地税、管理费，还有每月还银行的利息等等，你实际利润有多少？
华美佳 发表于 2012-4-19 20:09 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

你这个同志真有意思，是你问我“8-10年你如何收回1/3到1/2的房贷？”（你的原话），我才答你怎么还， 怎么就成了我“不考虑成本和利润”（还是你的原话），一码是一码，别乱扣帽子。

回到你的问题，为什么你感觉我“租房只考虑还房贷，而不考虑成本和利润”？（实际上我并非如此，在此就不展开了）， 答案很简单，因为利润即有又没有，说没有是因为除了还贷款，减去你应该交的地税、管理费， 每月的进帐为0，基本没有现金流，相信出租过康抖的朋友都知道这一点，说有也很简单，因为租金帮你还了银行贷款，算个小帐，60万的康抖， 20万首付，40万贷款，20年还款， 10年后贷款本金剩22万未还，也就是说还了近20万，就算10年你的康抖市场价格一分未涨，那回报率是多少？20万已还贷款/20万首付=100%， 还行，凑合，也不太操心，比我做股票强。再说，就算康抖涨的慢点，一年只涨1%，10年总还稍微涨点吧（汇报一下，我十年前买的康抖已涨了近一倍了）

“我只考虑还房贷”，就是以上的原因

Essogas

这两年房价涨的凶，但是租金涨的课不多。我自己没有康斗出租，我不知道情况到底怎么样。但是看过一篇英文的报道，现在很多低首付的出租康斗都是负现金流。也就是租金减去管理费和地税，不够交房贷。首付多的可能会好一些。
az13799 发表于 2012-4-19 20:45 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

    出租多用低首付，这样收入少打税，现金流上下出入不大，不是每月多1，2百，就是每月缺1，2 百

Essogas

多伦多市中心1房1厅，价格300.000至350.000
取中间值325.000
贷款10%32.500
借贷90%292.500
借贷30年利率3%
每月还款1230.57
每月出租1600，租金还（贷+维修+地税+其他）
假设你持有房屋10年
本金从第一个月503.54，到第十年最后一个月676.51
取中间值590
每年赚7080，每年实际利润21.78%

以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素
playtwodays 发表于 2012-4-19 20:56 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

赞同。算的挺在行

有时候同样一间房在炒家手里是个烫手山芋或定时炸弹---看看本坛里多少人叫千万别碰投资房就知道了， 在投资者手里却是个会下金蛋的母鸡，还是那句话， 投资而不要投机，  切不可一概而论， 一棍子打死一大片

Essogas

Thanks for sharing.

Using your example:

Rental income $1600 per month (cash inflows)
Cash outflows:
Mortgage payment: 1230.57+300 common expense+200 property tax=1730.57
Negative cash flow per month is 130.57

Another question is after 10 years, how much your Condo is going to worth? Someone said it is difficult to keep condo’s value once it is older than 5 years. I am not sure whether this statement is correct.
Annie..... 发表于 2012-4-19 22:37 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

Good Question.

就以我目前最老的一套糠抖99 Hayden为例(未使用本人单元号， 但数据绝对真实）。此糠抖15-20年左右房龄。
数据来自Marketpricewatch

以#703为例， 2006年成交23万9， 2012年成交39万4
以#506为例， 2002年成交17万4， 2007年成交24万9， 2011年成交29万9

但糠抖五年以上管理费用增加较快， 升值速度减缓确是不争的事实， 注意是升值速度减缓， 而不是能不能keep value的问题

Sld   99 Hayden St  703 Toronto C08 Church-Yon $249,900 $239,000 Condo Ap Apartme 2   2 Nw Open Y 1 341 2/3/2006 4/3/2006 HOMELIF ROYAL L C831317

Sld N 99 Hayden St  703 Toronto C08 Church-Yon $399,000 $394,000 Condo Ap Apartme 2   2 Nw Open Y 1 466.98 2/15/2012 3/1/2012 SUTTON  RE/MAX  C2287110


14   Sld N 99 Hayden St  506 Toronto C08 Church-Yon $174,900 $173,000 Condo Ap Apartme 1   1 N Open Y 1 242.01 8/20/2002 9/16/2002 ROYAL L CENTURY C122753

15   Sld   99 Hayden St  506 Toronto C08 Church-Yon $249,900 $260,500 Condo Ap Apartme 1   1 N Open Y 1 272.15 8/1/2007 8/8/2007 RE/MAX  SALEMAR C1194313

16   Sld N 99 Hayden St  506 Toronto C08 Church-Yon $299,900 $299,900 Condo Ap Apartme 1   1 N Open Y 1 329.37 11/9/2010 11/19/2010 ROYAL L SUTTON  C1990948

Essogas

谢谢你的信息。

如果你房贷90%292，500， 那么每月还款应该是$1543.75，按你说的每月出租1600，还剩56.25。另外，你的地税和管理费至少300～400吧？你如何有利润？

当然你可能说，利润可以从房价上涨中得到。但是如果房价下跌又如何？所以投资房产和投资其它一样，利润必然伴随着风险。
华美佳 发表于 2012-4-19 22:20 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

就按你的算法和数据，房贷90%292，500， 10%29250首付（投资款），22年还贷，10年共还贷款本金11万，别忘了，你还的本金就是你的利润，利润不等于cashflow,  10年中每月补贴税和管理费400， 十年一共补贴进去5万， 11万-5万=6万，再除以投资款29250首付， 收益率=200%，（注意以上全部使用你提供的数据， 排除涨跌因素）， 总收益减少了，但投资款也减少了，分子和分母的关系， 如果把10年中全部补贴的钱也算为投资，收益率=6万/（29250+五万）=80%， 还是接近100%， 无论你怎么变更参数，结果几乎与我以前的帖，20%首付的完全一致， 事实上，你再增加（或减少）首付， 收益率应该没什么太大差别。

这个我要补充一下，10%的首期我相当不推荐，尽管可以最大限度省税， 甚至收益最大化，你的首期尽量要确保你每月的现金流不为负数， 或者你手中应持有等量的货币，否则会比较危险

Essogas

Thanks. I trust your numbers. Here is a bad example as this:
A 40 years old, three bedrooms condo locates at Scarborough, it is selling at $150,000, and it is difficult to sale, because its common expense is about $900 per month. It can be rent out at $1200 per month.
Annie..... 发表于 2012-4-20 00:18 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

有点极端，可能房子发生了什么问题，为什么价格便宜，无法评价。你不是说Bamboo Circle那几间公寓吧？那的管理费也太不寻常了，还是做特例处理吧， 补充一点，Bamboo Circle three bedrooms condo 40年前才2，3万一套

不过40年的房，按20年还贷期算，贷款都够还清2轮了，再减几万，卖了算了，该赚的早赚到了， 出租也行，毕竟才15万的房子，也就HOUSE里一个房间的价格，一年不也就值几千大洋租金么？毕竟租金大于管理费300大洋/每月呢？（估计管理费应全包吧？）

Essogas

不对
谈经济就得假定前提条件，你得假定央行是理性的， 市场功能是健全的，否则没有意义。
有人在马路边捡100万，不具有一般代表性意义。
无忧了 发表于 2012-4-20 00:32 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

    看来你老汉学过，和我们学宏观经济学时老师讲的一样，得假定每个人都是理性的，否则资本主义经典经济学就不成立，可惜我不是个好学生，沦落到在此“炒房”