加拿大的政策制定者难道看不见高房价的危害吗？

加拿大老张

操作上，如果下行，一定不平稳。

因为要压制房价，必须提高利率，让钱有好的投资回报。

而大量短线投资有利有弊，热钱多必然引起通胀，通胀之后就是通缩，通缩必然引起经济危机。

危机开始，所有投资盘面恐慌性抛售，地产崩盘也如期而至。

这个时候，和五年前的美国一样，跌到30万没人接，多套房的熬不住高利息，利息高一般家庭贷不起也买不进，恶性循环开始。。。

加拿大政府最不愿意看到的就是这个情况，所以无论哪个党执政，就算中国共产党来接管加拿大，也不敢动地产这盘棋。

所以，现在严格控制贷款，加强监管个人税收，监控热钱，是很正确的执政方式。房价应该保持高于银行利息和通胀的稳定增涨的幅度，就目前看一套独立房一年3到5万的涨幅是合理的，里面包括全年的地税、房屋维修和设备更新费用。
从来没有救世主 发表于 2014-4-23 23:52

现在加拿大的资源业由于奥巴马政府不合作, 出现萎缩的苗头, 不可能做继续带动经济增加的火车头了. 唯一还在增长的就是房地产和相关的建筑, 木材...... 把房地产打垮了, GDP很可能出现0增长或负增长. 连续两季度的GDP负增长, 就是进入经济衰退的定义了. 那时候, 谈论的就不是房价下跌多少了, 而是谈论失业率增加多少了. 靠制造经济危机改善住房可负担性, 跟吃半斤老鼠药治病没啥区别, 病灶是死了, 人也死了.

从版的一套独立房一年3到5万的涨幅是合理的. 没有新的增长点之前, 政府利用利率, 移民等各种手段, 维护房地产业的带头作用, 是必不可少的. 新的经济危机, 对大多数人是灾难, 对政客来说, 就是下台.

加拿大老张

恕我无知，这个问题我没有太搞明白。房地价格假如平稳下降，每年降个2－3％，持续个几年。为何就会带来经济危机？
由房地业带来的，GDP年增长多0.5个百分点、和少0.5个百分点，这对就业会有什么影响呢？房价就算涨，也是泡沫经济，对就业有贡献吗？
克虏伯大炮 发表于 2014-4-24 14:13

如果100万的房地价格平稳下降，净资产20万, 每年降个2－3％. 加上贷款4-5倍的杠杆效益, 就是70%的居民净资产每年损失8－15％, 跟股票或债劵市场损失8－15％净资产对持有人来说是一个意思. 百姓的净资产, 无论是房地产还是股票或债劵, 每年损失8－15％净资产, 不用三年就能严重影响消费. 消费不行了, 不来经济危机来什么, 平稳运行?

保证房地产涨幅略高于通货膨胀, 是政府的目标, 下跌是政府拼命避免的(印钱QE救市...), 实际上很难做到房地产涨幅只略高于通货膨胀, 一般都是再高2%- 4%. 想纸币计价的房地产价格长期下跌, 是不现实的, 纸币年年在贬值.

加拿大老张

这种换算，我直觉感到不是太对。因为现在的房价本来就是被高估的。“净资产增加”本来就是一个纸上富贵，这和“北京人人都是几百万的富翁”一样，它能带来消费的相应增长吗？如果真能做到的话，加拿大现在的经济要远比我们实际看到的繁荣。

纸上富贵拉动不了消费，把它消减下去一点，更贴近房产的实际价值，为什么就打击消费了呢？
克虏伯大炮 发表于 2014-4-24 15:08

老百姓辛辛苦苦工作, 挣来的是越来越贬值的纸币, 实际上是工作的收益下降了. 为什么纸币越来越贬值, 因为西方国家是欠债国, 欠的是NN万亿纸币, 如果纸币贬值, 相当于不花成本就削减 了百分之几十的债务. 可以无限无成本复制的纸币, 长期看一定是贬值, 有限又是生活必需品的实物的纸币计价就会上涨, 牛奶, 面包, 房子过去30年哪个纸币计价跌价了?　以纸币计价谈论高估，没有意义，多QＥ几次，１百万纸币买个厕所都是正常的．老百姓是根据手里纸币计价的净资产决定购买什么纸币计价的商品,　一个人不会在净资产损失３０％时，不削减消费，无论你怎么说净资产是纸上财富．

谁留着纸币Ｎ年等有实际价值的商品大跌,　肯定赔得血本无归．纸币是世界财富再分配的工具,　不是目的.　多屯几箱手纸,　都比屯纸币有价值,　至少可以上厕所用.

加拿大老张

anyway, 问题不是通货膨胀。如果房价的涨速只是略高于通胀，人们是不会感到如此明显的压力的。
多伦多每年房价的涨幅是10％以上，通胀才多少？如果鸡蛋、牛奶每年涨个10％，我认为它会跌吗？克虏伯大炮 发表于 2014-4-24 16:57

多伦多每年房价的涨幅是10％, 那个涨幅只适用于好学区的土地房, 因为好学区土地房是不可能增加 的稀缺资源, 有孩子的家庭都想住进去, 能不涨吗? 如果你不是非要挤好学区土地房, 只求多伦多一个住的地方, 不在乎周围环境和邻居素质差, 可以买糠抖. 糠抖每年基本不涨价, 只有好学区土地房1/4的价钱, 为什么抱怨房价高还不买糠抖?

加拿大老张

你的观点一和二是对的。三不太对。西方政府（含中央银行，虽然中央银行不属于政府一部分）一样有强大的力量干涉市场和影响需求。和中国政府不同的是西方政府不能行政干预市场和影响需求。但是可以不停得印钱，印上个几万亿，房价不可能不上去。
结合你的观点一和二，我们就知道，加拿大的高科技和制造业在不停得萎缩，这种情况下，企业老板就愿意卖掉企业，然后买不动产房子，黄金，各种稀缺资源。买房子成为首选。印钱+实体经济萎缩这才是房价上涨的根本原因。移民在其中的作用并不大。
加国日日新 发表于 2014-4-24 22:36

滥发纸币, 想净资产少贬值, 只能瞄准稀缺资源去买, 账面上纸币价钱几年增值NN%, 其实实际价值能抵消通货膨胀就不错了. 不买稀缺资源, 拿着纸币买可以无限复制的债劵股票, N年下来, 实际价值肯定贬值了, 账面上纸币价钱也许几年增值15%.

各国政府滥发纸币, 目的是寻找承担经济危机的巨额损失的冤大头, 转嫁损失. 谁手头的净资产涨幅跑不赢通货膨胀, 就是买单的人, 很不道德也很残酷. 有没有移民, 都是这个玩法.

什么时候房地产不再成为一个国家和世界的热门产业, 才能说世界摆脱了经济危机, 走上了健康发展的轨道, 现在还看不到那样的曙光.

加拿大老张

央行行长昨天发话了，低利率至少还要维持2年。今年多伦多的房价一定会一飞冲天的，不信走着瞧吧。
东湖山庄 发表于 2014-4-25 11:47

什么"今年多伦多的房价一定会一飞冲天的"? 浇盆凉水! 多伦多的房价只能温和上涨, 严禁暴涨或下跌.:laugh:

加拿大老张

老费走了，今年肯定会把他压下去的那部分涨回来的，再加上正常的6，7个点，估计今年会有12%以上的。
东湖山庄 发表于 2014-4-25 11:59

别搞12%那一套. 温水煮青蛙, 青蛙跑不了. 火太大, 青蛙也许就跳走了.:laugh:

加拿大老张

我找不到不信加拿大统计部门的理由啊。
老汉说的现象值得关注，我确实也感到去超市买东西花的钱越来越多了。不过你只列举了几种涨价快的商品，要客观的计算CPI, 至少得包括进几千种商品吧。
如果说的是生活必须品（主要是食物）的开销，加拿大的恩格尔系数也没有那么高吧？

anyway，说“眼见为实”，说个人的经验，我去年看房子，看到士嘉宝和北约克、万锦的几十套独立屋和半独立屋。我特意留意了一下每栋房子里来看过的房产经济留下的名片，确实70％以上都是华人经纪的名片，这个是眼见为实。至少在士嘉宝、北约克和万锦是这样没错。
克虏伯大炮 发表于 2014-4-25 12:35

"每栋房子里来看过的房产经济留下的名片，确实70％以上都是华人经纪的名片". 看这个没用, 要看GTA出钱买下房的买家, 有多少是华人? 10%都不到吧? SOLD的那位为准, 看房的有一千个, 只有买下来的那位算数.